住宅ローン

・住宅ローンについて

住宅ローン
住宅ローンは銀行によりレートやコストの違いがあるが、重要視されるのが個人のクレジット歴とそのクレジットレポートに表示されているポイントである。クレジットスコアにより金利、費用、頭金、さらに銀行から要求される書類に大きな違いがでてきます。一般的に固定型と変動型があり、ローン金額と返済期間により月々の支払い金額が算出されます。
各個人の資産・雇用状況、目的、クレジットにより、どの銀行のプログラムが最も適しているか、またいくらまで借りられるかをローンオフィサーとご相談されることをお勧めいたします。

・住宅ローン概要表

ローン対象 住宅購入ローン リファイナンス エクイティローン
対象 新規住宅、セカンドハウス、1-4ユニット、投資物件 月々のローンの支払い金額を下げる、ご自宅の改装費用、ビジネス資金、クレジットカード返済 ご自宅の改装費用、御旅行、家具や車の購入、ビジネス資金、クレジットカード返済
ご融資金額 $5,000,000迄 $5,000,000迄 $300,000迄
ご返済期間 10年、15年、20年、30年、40年、50年 15年、30年
金利 固定、変動（1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年）
3年、5年、7年固定各種 		固定、変動、
クレジットライン
相談費用 無料相談
ローン費用 ローンのプログラムやクレジット歴により異なりますので、
お問い合わせ下さい。
必要書類
■会社勤めの方 2年間のW-2フォームコピー、最近1ヵ月分の給与明細、火災保険のコピー、最近のローン支払明細書、2ヵ月分の銀行明細コピー、IRAまたは、401Kのコピー、ローン申込書、アソシエーション詳細
■自営業の方 上記の書類、2年間のビジネスライセンスのコピー、2年間の税金申告書
■住宅購入ローンの方 上記の書類と売買契約のコピー、エスクロー書類が必要となります。
※お申し込みの際、各プランにより必要書類が異なりますので詳細は弊社までお問い合わせ下さい。
特別ローン 日本居住者の方、クレジット歴の無い方、クレジット歴の悪い方、頭金の少ない方、収入証明の無い方、投資家の方もローンが可能です。資料ご請求、お見積りは無料ですのでお気軽にお問い合わせ下さい。
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・住宅ローンのプロセス

  1. ローンオフィサーとご相談
    収入、個人資産、クレジットスコアにより、ローン金額、プログラム、金利、ローン費用の見積もりを提示します。
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  2. 必要書類の提出と、ローンのお申し込み
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  3. エスクローオープン
    購入ローンの場合は、売買契約と手付金を添えてエスクローに提出する。
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  4. 不動産鑑定レポートのオーダー
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  5. ローンアプリケーションと必要書類を銀行に提出
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  6. 銀行からの承認と要求
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  7. 金利の決定
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  8. 契約書類の署名
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  9. 銀行による融資確認
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  10. 不動産証書登記
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・住宅ローンの必要書類

  リファイナンス 購入ローン
会社勤めの方
  • ２年間のW-2 Formのコピー
  • 最近１ヶ月の給料明細書のコピー
  • 火災保険書のコピー
  • モーゲージローンの請求書又はクーポンのコピー
  • 銀行ステートメント２ヶ月分のコピー
  • 銀行名、住所、口座番号（チェッキング、セービング、CD）
  • IRA、401Kのコピー
  • 車の年式、車種
  • ホームオーナー・アソシエーションの名前、住所、電話番号
  • $70.00 クレジットレポート費用（小切手の宛先Reavan’s Corporation）
  • 不動産鑑定費用 $350.00～（物件により費用が異なります）
  • 売買契約書
  • エスクロー書類
  • ２年間のW-2 Formのコピー
  • 最近１ヶ月の給料明細書のコピー
  • 銀行ステートメント２ヶ月分のコピー
  • 銀行名、住所、口座番号（チェッキング、セービング、CD）
  • IRA、401Kのコピー
  • 車の年式、車種
  • ホームオーナー・アソシエーションの名前、住所、電話番号
  • $70.00 クレジットレポート費用（小切手の宛先Reavan’s Corporation）
  • 不動産鑑定費用 $350.00～（物件により費用が異なります）
  リファイナンス 購入ローン
自営業の方
  • 2年間のビジネスライセンスのコピー
  • 税務申告書2年間のコピー
  • 火災保険書のコピー
  • モーゲージローンの請求書又はクーポンのコピー
  • 銀行ステートメント２ヶ月分のコピー
  • 銀行名、住所、口座番号（チェッキング、セービング、CD）
  • IRA、401Kのコピー
  • 車の年式、車種
  • ホームオーナー・アソシエーションの名前、住所、電話番号
  • $70.00 クレジットレポート費用（小切手の宛先Reavan’s Corporation）
  • 不動産鑑定費用 $350.00～（物件により費用が異なります）
  • 売買契約書
  • エスクロー書類
  • 2年間のビジネスライセンスのコピー
  • 税務申告書2年間のコピー
  • 銀行ステートメント２ヶ月分のコピー
  • 銀行名、住所、口座番号（チェッキング、セービング、CD）
  • IRA、401Kのコピー
  • 車の年式、車種
  • ホームオーナー・アソシエーションの名前、住所、電話番号
  • $70.00 クレジットレポート費用（小切手の宛先Reavan’s Corporation）
  • 不動産鑑定費用 $350.00～（物件により費用が異なります）
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・住宅ローンのタイプ

住宅ローンは、固定型（Fixed Rate）と変動型(ARM: Adjustable Rate Mortgage)の二つに分かれます。
固定型(Fixed Rate)
30年定期または15年定期ローンが一般的で、毎月のローン支払い額が固定です。
例
ローン金額 期間 金利 月々の支払額
$300,000 30年 6.000% $1,798.65
固定型の場合、銀行によってプログラムは異なりますが30年、20年、15年、10年、7年、5年、3年、1年定期などがあります。

変動型(ARM: Adjustable Rate Mortgage)
1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年毎に市場の金利、インデックス（LIBOR、COFI、CODIなど*）に応じてローンの金利が変動していきます。
例
  ローン金額 期間 金利 月々の支払額
最低金額の支払い $300,000 30年 6.000% $1,798.65
金利のみの支払い $300,000 30年 6.000% $1,500.00
フルインデックス $300,000 30年 6.000% $1,798.65
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  ローン金額 期間 金利 月々の支払額
最低金額の支払い $300,000 30年 6.000% $1,798.65
金利のみの支払い $300,000 30年 8.000% $2,000.00
フルインデックス $300,000 30年 8.000% $2,201.29

インデックスの種類
  • LIBOR（ロンドン銀行間貸出基準金利）
    毎日午前11時に英国銀行協会(BBA)が発表する｢対銀行貸出レート｣の平均値です。
  • COFI
    11th District Cost of Funds Indexの略で、FRB（米連邦準備理事会）で分けられた 11th District(Arizona, California, Nevada)内の銀行のChecking, Savingアカウントの利率の平均値です。
  • CODI
    Certificate of Deposit(CD) Indexesの略で、全米のCD（定期預金）の平均値です。

ローンの限度額（2006年度）
毎年、年末に前年の10月からその年の10月までの1年間の一戸建て住宅の全米での販売データを基にその中 間値をみて見直されています。この限度額は連邦全米抵当協会ファニーメイ（Fannie Mae）-日本の住宅金融公庫に相当のガイドラインに沿ったものであり、それ以外に各銀行で独自に決められた限度額があります。
  コンフォーミング・ローン ジャンボローン
1 ユニット $417,000 $417,001～
2 ユニット $533,850 $533,851～
3 ユニット $645,300 $645,301～
4 ユニット $801,950 $801,951～
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・住宅ローンプログラム

  • フルドック：Full DOC Loan
    必要書類の欄で挙げた書類がローン申請時に全て必要になります。会社勤めの方と自営業の方では違いがありますので、詳しくは必要書類の欄をご参考ください。
  • ステーティッド：Stated DOC Loan
    主に自営業の方が、収入額を自己申告で申請できるプログラムです。銀行残高、個人資産、雇用証明などが必要となります。
  • 収入・資産自己申告：SISA: Stated Income Stated Asset
    収入額を自己申告で申請でき、ステーティッドと違うところは銀行残高、個人資産も自己申告で申請できるところです。
  • 収入・資産証明なし：NINA: No Income No Asset
    収入、資産とも証明の必要が無く、申請用紙に記入する必要もありません。
  • ノーレシオ：No Ratio
    一般的に、銀行の審査基準は、月々のローンの支払額、固定資産税、火災保険の月額を総収入で割ったものが 33％以下で、さらにクレジットカード、車のローンなどの月々の支払額を足し同様に計算した場合の割合が38％ 以内であることが銀行の承認基準となります。ノーレシオというのは、この基準以上になる場合でも申請できるプログラムです。
  • ノードック：No DOC
    収入・資産内容、雇用の有無をも問わないプログラムです。
  • ハイブリッドローン：Hybrid
    最初の2年、3年、5年、7年が固定で、それ以降変動型になるというもので、30年固定型に比べてレートが低くなっており、必要な期間だけ低いレートで月々の支払額を固定できるという面でメリットがあります。ただし、3年～5年のプリペイメント・ペナルティーがついており、その期間以内に完済したり、ある一定以上の金額を余分に支払ったりするとペナルティーが課せられます。
  • 金利のみの支払い：Interest Only
    上記ハイブリッドローンで述べた、2年、3年、5年、7年という期間が一般的で、その期間、利息だけの支払いで済むというプログラムです。ハイブリッドローン同様、プリペイメント・ペナルティーがつくのと、利息だけの支払いですから元本は減りません。
  • 最低金額の支払い：Minimum Payment
    現在レートは、1.00%～1.95%に設定されており最初の一年間は、このレートに基づいた月々の支払額が可能なプログラムです。但し、この金額だけを支払っていると、元本は増えますので注意が必要です。
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・クレジットスコア

各個人のクレジットカード、車・住宅ローンなどの借入残高、支払い状況（遅れがあるかないか）などの履歴のことで、これをもとに点数化されたものをクレジットスコアと言います。クレジットカード会社、銀行などの各債権者が、毎月クレジットビューロー* にレポートを提出することにより各個人のクレジットヒストリーが評価されています。

*代表的クレジットビューロー会社
Experian 888-397-3742 www.experian.com
TransUnion 800-888-4213 www.transunion.com
Equifax 800-685-1111 www.equifax.com

30年トータルの支払いで、最高約$110,000の違い!!
$300,000を30年固定で借りた場合 （2007/05/17現在）
FICO(ファイコ)スコア 金利 月々の支払額 合計支払額
760-850 5.872% $1,774.04 $638,652.63
700-759 6.095% $1,817.02 $654,122.87
660-699 6.380% $1,872.59 $674,133.14
620-659 7.191% $2,034.54 $732,431.08
580-619 8.567% $2,321.00 $835,560.46
500-579 9.261% $2,470.42 $889,347.35

クレジットスコアが決まる要素
  • 支払いの履歴
    • ・期日までに支払いがされているか。
    • ・支払いの遅れがある場合、30日、60日、90日以上の遅れがそれぞれ何回あるか。
    • ・パブリックレコードに記録されている、債権回収業者、裁判所からの支払命令、自己破産、所得税・固定資産税の未払い、自己所有物件の競売など。
  • 残高
    • ・クレジットカード、車のローン、住宅ローンなどが限度額に対してどれだけの残高があるか。
  • クレジットヒストリーの期間
    • ・クレジットヒストリーは長ければ長いほどスコアは良くなりますので、長期間の活用が重要です。
  • 新規クレジットアカウント
    • ・短期間に、何枚ものクレジットカードをオープンするとスコアに悪影響がありますが、自分のクレジット スコアを確認するためにとることは、スコアに何の影響もありません。
  • オープンしているアカウントの種類
    • ・アカウントの種類は、多ければ多いほど良い。
アカウントの種類
リボ払い クレジットカード
分割払い 車のローン、スチューデントローンなど
小売店 大手デパート、スーパーマーケット、ガソリン会社、文房具店など
不動産ローン 住宅ローン、ラインオブクレジット
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