コマーシャルローン

・コマーシャルローン

コマーシャルローン
コマーシャルローンは、5ユニット以上のアパート、オフィス、商業物件、小売店舗、複合物件に対するローンで、物件の収益（家賃収入－必要経費）が大きな要素となります。年間の収入（レント収入＋自動販売機、コインランドリーなどその他収入）から、空室率（通常5％)と、必要経費（固定資産税、保険、管理費、修繕費）を引いた月の純利益が、毎月のローン支払額よりも20％以上多いことが条件になります。－詳しくはDCRについてを参照。

・コマーシャルローン概要表

ローン対象 アパートメント 複合物件 オフィス、商業物件、小売店舗
対象 ５ユニット以上のアパートメントの購入・リファイナンス 住宅と小売店舗が一対となった物件の購入・リファイナンス オフィス、商業物件、小売店舗の購入・リファイナンス
ご融資額 $200,000-$15,000,000 $200,000-$3,000,000 $200,000-$15,000,000
金利 固定（10年、15年、20年、30年）各種
一定期間固定＋変動（3年間固定、5年間固定、7年間固定）
変動
ローン費用 ローンのプログラムやクレジット歴により異なりますので、
お問い合わせ下さい。
必要書類
■ローン申込書 個人資産・負債情報
■財務諸表 損益計算書（過去2年分）
過去2年間の源泉徴収、物件の経営諸表
■各種関係書類 売買契約書、賃貸契約書、リース契約書、火災保険証、不動産鑑定書、クレジットリポート、タックスリターン、給料明細、会社定款
＊上記必要書類は一般概要ですので詳しくはお問い合わせください。
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・コマーシャルローンのプロセス

  1. ローンオフィサーとご相談
    収入、資産、クレジットスコアにより、さらにその物件の年間予想収入によりローン金額、プログラム、金利、ローン費用の見積もりを提示します。
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  2. 必要書類の提出と、ローンのお申し込み
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  3. エスクローオープン
    購入ローンの場合は、売買契約と手付金を添えてエスクローに提出する。
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  4. ローンアプリケーションと必要書類を銀行に提出
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  5. 銀行からの承認と提示（Letter of Intent)
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  6. 不動産鑑定レポートのオーダーと支払い
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  7. 金利の決定
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  8. 契約書類の署名
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  9. 銀行による融資確認
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  10. 不動産証書登記
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・コマーシャルローンの必要書類

リファイナンス 購入ローン
  • 賃貸者情報明細 (Rent Roll)
    申請時の、各ユニットのタイプ、テナント名、レント額、契約期間等を記した書類
  • 収支決算書 (Profit & Loss Statement)
    過去2年間と、現在の支出（固定資産税、火災保険、光熱費、修繕・維持費など）と、収入（家賃収入及び諸収入）
  • 賃貸契約書のコピー
    *会社組織の場合は、それぞれ定款、設立規約、会社の税務申告書（2年間分）が必要
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・コマーシャルローンタイプとプログラム

ローンタイプ
固定型、変動型があるが、ほとんどの場合変動型を利用することが多い。
固定型 2、3、5、7、10、15年固定、後変動型に。
変動型 1、6ヶ月、1年毎に変動。
個人の収入、資産、クレジットよりその物件の収入によって審査される。

プログラム
個人の収入、資産、クレジットよりその物件の収入によって審査される。
フルドック（FULL DOC）
ステーティッド(Stated DOC)
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・ノンリコースについて

ノンリコース（non-recourse)とは、個人のクレジットに頼らないという意です。例えば支払いが滞った場合や、訴訟事態などが起こった場合、借り手個人に対し返済義務や責任は問われません。申請時にノンリコースで要請することにより、貸借契約書（Note)にその条件が付随されることになりますが、すべてのコマーシャルローンに適用されるわけではありません。

・DCRについて

DCR: Debt Coverage Ratioの略で、負債比率のこと。
Debt Coverage Ratio
*通常、ローンが承認されるためには、このＤＣＲが1.2以上あることが要求されます。
→DCRワークシート
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